BT(建设-移交)模式操作全攻略

作者:陈其象律师 来源: 本站原创 发布时间:2015年04月28日 点击数:

一、什么是BT模式?

BT模式(Build-Transfer,即建设-移交)是指一个项目的运作通过项目公司总承包,融资、建设验收合格后移交给业主(通常为政府),业主向投资方(BT建设承包人)支付项目总投资加上合理回报的融资模式。

BT模式主要适用于建设公共基础设施,是政府利用非政府资金进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式:

1.BT建设承包人负责建设资金的筹集和项目建设,并在项目完工时立即移交给业主;

2.业主向BT承包人支付工程建设费用和融资费用(支付时间由BT建设双方约定)。

【陈其象律师提示】

①BT是英文Build(建设)和Transfer(移交)缩写形式,意即“建设-移交”。

②BT模式也称为“回购模式”(俗称“交钥匙工程”),是BOT模式(建设-经营-转让)一种变换形式。

③目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式(BT是通过融资进行项目建设的方法),BT模式被广泛应用于大型基础设施项目及其他由政府直接经营的工程设施项目。

④BT核心含义是投资人按照与项目收购人(业主)签订的合同要求,负责工程项目的投资和建造并在竣工后向收购人移交(包括筹措资金、设计建造、竣工移交等),收购人以约定的分期付款方式向融资建造人支付含合理回报的项目总投资。

⑤目前没有相应的法律规定来规范BT模式。

二、什么是BT模式特点?

1.BT模式仅适用于政府基础设施非经营性项目建设:

A.政府利用非政府资金(通过投资方融资的资金):可以是银行融资资金、其他金融机构融资资金、私有资金、外资资金、国内资金等。

B.政府按比例分期向投资方支付合同的约定总价。

2.投资方建成后移交业主(不存在投资方建成后进行经营获取经营收入)。

【陈其象律师提示】

①BT模式重点是B(建设)阶段。

②BT模式适用范围没有专门统一的法律予以明确规定,主要适用于非经营性基础设施、公用事业项目。

三、什么是BT模式运作过程?

BT模式运作过程包括五个阶段:①政府立项→②完成项目前期准备工作→③特许权转让投资方→④投资方建设→⑤项目移交。

1.项目确定阶段:政府根据当地社会和经济发展需要对项目进行立项,完成前期工作(包括项目建议书、可行性研究、筹划报批等工作)。

2.项目前期准备工作:政府确定融资模式、贷款金额的时间及数量上要求、偿还资金计划安排等工作。

3.项目合同确定阶段:政府确定投资方并谈判商定双方权利义务。

A.政府将项目融资和建设的特许权转让给投资方(依法注册成立的国有、私有建筑企业);

B.银行、其他金融机构为项目提供融资贷款;

C.政府与投资方签订BT投资合同;

D.投资方组建项目公司;

E.投资方在建设期间行使业主职能,对项目进行融资、建设、承担建设期间风险。

4.项目建设阶段:参与各方按照BT合同要求行使权利、履行义务。

5.项目移交阶段:

A.竣工验收合格、合同期满,投资方将项目有偿移交给政府;

B.政府按照约定总价按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。

四、什么是BT投资建设合同?

BT投资建设合同是BT模式运作过程中BT甲方(政府或授权单位)授权投资方进行BT项目建设的契约文件。

(一)BT建设合同合同签订过程:

1.BT建设合同招标阶段:BT甲方按照BT模式招标要求进行BT模式投标并经评标后确定BT乙方;

2.BT 建设合同的中标后的谈判阶段:BT甲方在发出中标通知书后,与中标的BT乙方依据有关招标文件进行谈判,签署BT投资建设合同。

(二)BT投资建设合同主要内容:

1.定义与解释:对合同用语和一些名词术语的解释,应当对BT模式的具体含义和操作过程作出描述;

2.工程实施:对工程实施方式和工作内容的划分;

3.工程投资及文件:工程总投资(合同价)的具体确定方式、合同价的支付(支付方、时间等);

4.双方主要权利和义务;

5.工程质量及验收;

6.工程移交:包括移交时间、范围、内容、移交程序、移交效力,工程质量及保修期,移交滞后的处理办法等;

7.其他:包括履约保证、工程相关单位的选择、合同生效、合同转让、变更与解除、违约责任、不可抗力、争议解决、特别说明和附加条款等。

【陈其象律师提示】

①BT模式所涉及当事人的法律关系主要通过以下合同确立:

A.BT投资建设合同(核心合同);

B.BT贷款合同;

C.BT设计合同、施工合同、监理合同;

D.股东协议等。

②BT投资建设合同对BT项目公司产生约束力的两种做法:

A.由BT甲方与BT乙方签订BT投资建设合同,确定由BT乙方设立BT项目公司负责项目的具体建设组织事宜,并由BT乙方和BT项目公司向BT甲方出具书面承诺书将项目建设权利义务转移到BT项目公司;

B.由BT甲方与BT乙方签订BT投资合同并成立BT项目公司后,再由BT甲方/BT乙方/BT项目公司三方共同签订BT投资建设合同,将项目权利义务转移到BT项目公司。

③BT投资建设合同的性质属于民事合同而非行政合同。

五、什么是BT模式的核心法律关系?

BT模式法律关系的核心是由BT投资建设合同确立的BT甲方、BT乙方、BT项目公司三者之间的权利义务关系。

1.BT甲方与BT乙方签订BT投资建设合同:BT甲方(政府或其授权代表人)提供的担保为BT合同中最重要的生效条件。

2.BT投资建设合同及合同项下权益以及担保合同的生效为贷款合同的生效条件。

3.BT投资建设合同、贷款合同成立并生效后,BT乙方、BT项目公司启动签订设计、监理、施工单位的招标投标程序并签订中标设计、监理、施工合同。

4.项目竣工验收合格后,BT乙方、BT项目公司将项目移交至BT甲方。

【陈其象律师提示】

①BT甲方是指出面与投资人签订BT投资建设合同并按该合同进行支付的机构(政府及其授权单位):

A.BT甲方是BT项目的发起人;

B.BT甲方向BT乙方支付投资补偿款项并代表政府对项目工程行使所有权的权利(BT甲方是BT项目业主/并非项目建设单位)。

②BT乙方是指与BT甲方签订BT投资建设合同并负责筹集建设资金的投资机构:

A.BT乙方石项目的实际投资人;

B.BT乙方成为BT项目公司的股东(通过BT项目公司实现投资建设职能/降低自身融资建设等风险)。

③BT项目公司是指BT乙方为了融资、建设、管理BT项目而在项目所在地设立的具有独立法人地位的公司(实际履行建设单位职责):

A.BT乙方设立项目公司负责项目融资及施工建设模式称为“完全BT方式”,有利于降低投资人的风险:项目公司投资人仅承担与其出资额相应的有限责任(项目公司承担合同责任的能力有限)、投资人可采取项目公司股权转让的方式处置其在BT项目公司中的股东权益、项目公司是独立的法人实体有利于融资;

B.BT乙方不设立独立的项目公司而由其自行负责项目的融资及施工建设的模式,并非真正意义上的BT建设模式(是以BT之名行施工总承包之实)。

六、什么是BT投资建设合同双方的权利义务?

(一)BT甲方主要权利义务:

1.按计划完成工程立项、征地拆迁;

2.监督BT乙方通过招标投标选择工程施工承包商、施工监理等相关单位;

3.监督并协助BT乙方完成项目建设工作;

4.有权按工程进度要求检查、监督工程进度情况,抽查工程质量;

5.按BT合同约定向BT乙方、项目公司支付相应款项;

6.负责项目实施阶段涉及费用变化项目的审批工作等。

(二)BT乙方、项目公司的主要权利义务:

1.组织协调建设工作;

2.严格按照BT甲方批准的工程建设大纲实施建设,并确保建设资金按使用计划及时到位;

3.根据合同约定向工程相关单位支付合同款;

4.按招标投标法的规定,选择有关工程项目的施工承包商、施工监理单位、设备材料采购供应商等;

5.保证工程按BT甲方批准的建设进度计划完成各阶段建设目标,确保质量和工期,并按约定时间将工程验收合格后移交BT甲方。

【陈其象律师提示】

由于国家缺乏相应的法律规定来规范BT模式,目前BT投资建设合同双方的权利义务主要通过BT投资建设合同来约定。

七、什么是BT模式的融资过程?

BT模式融资过程包括第一次融资和第二次融资。

1.第一次融资(BT项目发起人融资):即BT项目发起人(政府及其指定单位)在项目建设中引入BT模式项目主办人(BT投资人)的过程。

2.第二次融资(BT模式项目主办人即BT模式项目公司)再融资。

【陈其象律师提示】

BT模式项目发起人条件:

①具有良好信用(主要是政府信用支撑);

②在未来一定时期具有可靠的收入来源以满足项目移交后的支付要求;

③合理考虑BT模式项目主办人的利润来源和风险承担,以达到合作双赢。

八、什么是BT模式的风险?

1.BT模式风险较大,最大风险是政府的债务偿还能力;

2.安全合理利润及约定总价的确定比较困难,存在一定风险;

3.用地、立项、规划等方面明显违反基本建设程序,导致BT建设项目违规的风险;

4.仅有招标单位出具的还款承诺而无任何实质性担保,导致BT项目投资款无法回收的风险等。

【陈其象律师提示】

①作为BT项目投资方建筑企业的权利主要通过项目建设单位法律身份加以固定,同时应设定有效的担保以确保投资款的回收及相应投资回报的如期获取。

②BT项目描述是对BT标的描述,关系到合同当事人的工作范围与界限,具有重要的法律意义。

③项目公司自有资金问题是关系到能否有效防止“烂尾合同”的关键。

④通过建设资金共管账户,业主可以随时了解项目建设资金的存量及使用情况,进而掌握项目投融资进度及工程实施进度。

⑤业主方最好将项目公司的股权转让禁止性列入BT乙方的义务中并明确其违约责任。

⑥业主方应当严禁项目公司以项目资产作为融资担保。

⑦业主方不应当放弃确定设计与监理单位的权利。

⑧BT模式缺乏权威专门的立法规范,法律制度建设缺失。

⑨BI模式投资方的风险防范:

A.深入分析相关招标文件以确定BT项目的真伪,防范假BT模式可能带来的风险;

B.积极开展对BT项目合法性及项目运作前景预测等调查;

C.重视对BT项目招标单位回购担保的审查,确保担保方案的有效性和可行性;

D.重视BT项目的签约管理和履约管理,防范法律风险。

法条链接

《政府采购法》

第二条 在中华人民共和国境内进行的政府采购适用本法。

本法所称政府采购,是指各级国家机关、事业单位和团体组织,使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。

政府集中采购目录和采购限额标准依照本法规定的权限制定。

本法所称采购,是指以合同方式有偿取得货物、工程和服务的行为,包括购买、租赁、委托、雇用等。

本法所称货物,是指各种形态和种类的物品,包括原材料、燃料、设备、产品等。

本法所称工程,是指建设工程,包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建、装修、拆除、修缮等。

本法所称服务,是指除货物和工程以外的其他政府采购对象。

·国务院关于投资体制改革的决定

·国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见

·建设部关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见 

四、进一步推行工程总承包和工程项目管理的措施

(七)提倡具备条件的建设项目,采用工程总承包、工程项目管理方式组织建设。

鼓励有投融资能力的工程总承包企业,对具备条件的工程项目,根据业主的要求,按照建设—转让(BT)、建设—经营—转让(BOT)、建设—拥有—经营(BOO)、建设—拥有—经营—转让(BOOT)等方式组织实施。

·招标投标公证程序细则 

·国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 

·关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知【废止】 

·关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知 

BT项目合同范本

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